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降杠杆、降负债、拿地不再是首创目标

　　首创置业是中国房地产综合营运商，综合实力居国内领先地位。2003年6月19日首创置业在香港联合交易所主板上市，其以北京为基地，在北京地区累计开发规模超过400万平方米，总投资超过300亿元。而在全国拓展方面，其布局四大区域十三个城市，土地储备规模超过1000万平方米，拥有较高的市场知名度和品牌影响力。

　　但是如此大的地产品牌却自2019年下半年以来屡屡受挫，7月份首创以3.85亿元公开挂牌出售北京阳光苑商业投资有限公司35%的股权，而年底又以10.66亿元出售清湖项目标的公司的94%股权。

　　首创置业非常重视土储，拒不完全统计，其在2019上半年末总权益土储面积超过900万平方米，较2017/2018年逆势持续提升，但与之相随的是公司净负债率攀上了160%的高位。

　　为了解决负债，2019，首创置业多次出售项目公司股权、配股、发债、引进农银投资以缓解高杠杆和即将到来的偿债高峰的财务压力。

　　7月，3.85亿元公开挂牌出售北京阳光苑商业投资有限公司35%的股权;

　　8月，在北金所非公开挂牌债权融资计划，拟募资不超过80亿元;

　　10月，以30.25亿元的的价格出售天城永元项目50%股权给Bantex，全面退出该项目;

　　10月，拟将发行30亿美元中期票据及永续证券计划(计划额度从10亿美元提至30亿美元)，于2019年10月31日起计的十二个月期间内上市;

　　12月，6.86亿元挂牌出售首创青旅置业项目51%股权，绿城接盘;

　　12月，公告计划以每10股供5股，发行15.139亿股，筹集约25.46亿元人民币，用于偿还债务，供股股价较公告当日收市价2.77元折让32.49%;

　　12月，拟在境内发债60亿元，全部用于偿付公司债务本息;

　　12月，引进农银金融10亿资金，为石景山区西黄村棚户区改造项目筹资;

　　12月，通过两层私募股权基金，10.66亿元出售清湖项目标的公司的94%股权。

　　最值得回味的就是12月通过两层私募股权基金，10.66亿元出售清湖项目标的公司的94%股权。

　　2019年12月27日，首创置业发布公告称，公司全资子公司首金新创将持有的标的公司首金元创(天津)置业发展有限公司(下称“首金元创”)94%的股权以10.66亿元的价格转让给首金盈创首信叁号分级私募股权投资基金，自己保留6%的股权。

　　首元创持有项目公司苏州泓昶置业有限公司拥有51%股权，总估价(净资产)11.34亿元，而苏州泓昶置业有限公司持有苏州市工业园区北部青剑湖地块，用作住宅开发，总规划建筑面积约为16.16万平方米，项目正在进行开发建设。

　　但有颇值得我们回味的就是公告中出现的首金盈创首信叁号分级私募股权投资基金。我们先来看一下首金盈创首信叁号分级私募股权投资基金，该私募基金为契约型基金，由首创置业与独立第三方共同作为该基金的劣后方而成立。基金劣后出资占比为33.36%，由首创置业与第三方北京德鸿睿富分别出资40%、60%成立的坤毅(天津)事业发展有限公司劣后。

　　我们再来看一下与首创同为劣后方的第三方公司——北京德鸿睿富。其成立时间为2019年4月，目前对外投资有10项，其持股方中铁融信(天津)投资管理有限公司为在中国证券基金业协会备案的私募基金管理人。

　　分析到这里显而易见的是首创置业是在与一家私募基金一起做劣后的情况下再成立一支私募基金来接盘青剑湖项目。此后由于只持有坤毅天津40%股权，因此接盘方和项目公司均可不再并入上市公司体系内。一顿操作下来，首创成功地将青剑湖项目移至体外。

　　看到这里您应该大概明白首创这次的融资手段了，但是千万别太过惊讶，目前地产公司通过引进私募股权基金进行“明股实债”的融资屡见不鲜。不过这总做法极大地降低了地产公司的债务透明度。

　　业内有人士猜测，首创之所以实施“明股实债”的原因只要是其处在高位的160%的负债率，交易后，首创置业不仅收获了10.66亿元的回款，还将项目移除了体外从而达到了降低杠杆率的目的。

　　首创置业的偿债高峰即将到来，首创在想尽一切办法降低自己的负债率。

　　根据公司半年报数据显示，公司高达772.64亿元总债务中的271亿元的应付债券即将迎来偿付高峰。2019年下半年，包括国内债券、美元债在内到期规模达到约52.5亿元，2020年达到约116亿元。

　　除了股权转让等看得见的手段降杠杆、降负债，首创也在运用看不见的手段缓解自己的资金压力。追求土储的首创在2019年将拿地的速度降了下来。在权益总货值已达到5年的销售规模后，首创在2019年仅投入171亿元用来拿地，这相比于2017和2018年来说，下降的太厉害了。

　　房地产行业内，囤地待涨价的时代或许在2018年就戛然而止了。目前在政策紧缩的情况下，稳预期、稳地价、稳房价成为了因城施策的根本目标。房企首要面临的难题就是如何尽快保证资金回笼。