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房企土储趋于谨慎，合肥等多市土拍市场呈现“冰火两重天”

　　前两天，小住就写了一篇关于4月土拍的文章，其中介绍了4月份房企拿地面积环比上涨93%的情况，当然其中也提到了部分城市已经出现高溢价拍地的情况。不过，在文章发出去不久就收到了一位小伙伴的私信，指出我看事情不够全面，只看到了溢价率的上涨却忽视了流拍率也在上行的事实。

　　为此小住再次翻看了克而瑞的一季度图爬数据，发现这位小伙伴说得很在理。在之前发布的《土拍市场复苏，热点城市高溢价地块频出》文章中，小住提到了有些一些二线热点城市高溢价块频出的事实。这一观点是基于近期土拍市场复苏后，苏州、宁波、杭州、合肥等城市多宗土地成交溢价率升至12.5%的数据进行的分析。但是小住当时的关注点仅投放在了高溢价方面，却忽略了此地块在个城市中的位置以及该城市在整体土拍中的表现。

　　诚然，即使不是热门城市，如果出售核心地块(例如绍兴、无锡和合肥)，仍能获得高溢价竞拍，但这仅代表核心地块引人注目，而非所在城市具有土拍吸引力。就像在上文中提到的合肥土拍，虽然其重点地块的土拍溢价率已提升到将近三成，但是其他地块的流拍率之高也非常值得我们注意。

　　克而瑞数据显示，合肥2020年一季度土地流拍率高达48%，是目前流拍率居首位的城市(比去年一整年的流拍率23%高了一倍之多)。再看一下4月16日，合肥开年后的第二场土拍数据，虽然成交3宗地块溢价率达到了16.03%~23.11%，但当天原本推出的地块数量是12块。据统计，与一季度一样，在合肥成交的地块多集中在滨湖等优质地块，而偏远区域则因无人问津导致流拍。与合肥一样，郑州、青岛和洛阳也面临着同样的“高溢价同时也高流拍”的问题。

　　有业内人士分析，这种情况的发生一般源于开发商对未来去化的担心。与十年前不同，目前我国的房地产市场已从增量市场变为存量市场，当“刚需房”在不断下降的时候，房企最先考虑的就是去化问题。尤其是近两年，融资难度相对较大，不少企业为了保障资金链顺畅对于扩大土储的态度也趋于谨慎，所以尽管在土拍门槛较低的城市，房地产开发商也更愿意竞拍存量小、位置好的重点区域。

　　目前，合肥土地网已发布2020年5月招拍挂上市地块计划，预计将有16宗地，合计1161.93亩。其中，巢湖区、新站区、肥西将各推出3宗地，长丰出让2宗地，高新区、庐阳区、瑶海各出让1宗地。从出让地块来看，合肥的土拍市场有可能依旧延续核心地块高溢价，偏僻地块高流拍的“冰火两重天”态势。

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