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冰火两重天，2020.，北京土拍也有大变化

　　随着越来越多关于今年前五个月土地市场数据悉数出炉，您可以清晰地看到除了城市间出现两极分化，就连同一个城市，不同的地块都会出现冷热不均的现象。在二三线城市地块遇冷意味着流拍，而在诸如北京这样的一线城市，土地的两极分化多体现在超高溢价率和零溢价率成交的土地之间形成的鲜明对比。

　　以下数据为北京发布的前五月房地产市场运行情况：

　　前五月，北京市住宅销售面积为159.5万平方米，下降39.1%;住宅新开工面积为454.1万平方米，同比增长23.8%;住宅竣工面积为107.3万平方米，增长28.3%。而土拍自3月重启以来，土地成交金额为1133亿元，同比上涨了30%，儿去年全年的土地出让金额总计1495亿，今年上半年的出让金额已经达到了去年全年总额的76%。虽然土地出让金高额攀升中，高溢价地块是其主要构成部分，但是这并不是说北京的所有地块都变现的非常昂贵，事实上有一部分地块完全是以低价交易的。

　　就如近日成交的门头沟区永定镇南区地块，12.5亿元的底价出让，这已是北京2020年第13宗零溢价成交的土地。不过由于6月北京再无宅地出让计划，因此以上数据将科被看作是上半年北京土拍市场的全部情况。

　　如果将上半年每一宗土拍罗列下来，您会发现，与上涨的金额呈明显反比的是出让地块数量的持平和出让面积的下降。此前，Wind数据显示，北京上半年累计共成交宅地31宗，这个数量与去年上半年一致;成交建设用地面积165.54平米，同比下降20%。

　　在出让地块构成方面，雨前两年限竞房占主流不同，纯商品房更符合房企竞价偏好。今年开年第一拍就是以石景山的两宗不限价宅地。而此后的31宗住宅用地中，限竞房仅有六宗;共有产权房用地仅占两宗;其他23宗地块均为非限竞房用地，成交面积达236.8万平方米。优质地块非限竞房的释出让很多房企加大了对北京的布局，高溢价竞地频现，上半年成交金额在50亿以上的宅地就有8宗。Winds数据显示，今年上半年总体溢价率约为18.58%，高于2018年同期的15.28%和2019年同期的13.15%，该溢价率已置于近两年高位。

　　不过有冷就又热，就如文章一开始提到的门头沟区域地块，因为位置相对较为偏远，in辞其成交价格多以底价成交，并无高溢价率的出现。同时，一些用于别墅和洋房开发的地块在土地交易中也多以底价成交。

　　而优质不限价地块则呈现现房的火热态势，分钟寺和四季青等紧挨四环、五环的优质地块在交易中常能会出现多家房企参与竞拍，而最终交易价格的溢价率常在25%以上。其中成交楼面价最高的分钟寺L-39地块，在经过56轮竞价后，成交楼面价达到了76168元/平方米，溢价率更是达到了42.08%。

　　非限竞房之所以受到房企热捧，主要源于其地理位置和配套设施，尤其是在周边学区的安置上，目前出让的非限竞房都具有无可比拟的优越性，对于未来快速去化形成利好。而在前两年大量的限竞房涌入市场，这就导致了目前一些楼盘严重的同质化问题，这也为房企去化提供了一定的难度。综合考量下，如同全国整体土地市场一样。北京的土拍也将呈现愈发明显的两极分化，优质地块高溢价和一般地块的另一家或会成为北京土拍市场常态。

　　此外，虽然北京上半年没有出现流拍现象，但是仍有4宗土地出让被临时叫停，分别是东坝2宗、金盏乡1宗和门头沟1宗。

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