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突破600万平方米库存，去化难上加难，福州房企看向安置商品房

　　房企最头疼什么?

　　回答这个问题需要先看时间，2018年以前，房企头疼拿不少地;2018年以后，房企头疼拿的地太多，房子却卖不出去。现在布局福州的房企面临的就是这样的难题。近日，福州不动产登记和交易中心对外发布了可售商品房面积数据，福州商品房库存突破600万平方米，达到614.38万平方米，可售商品住宅数量高达67398套。

　　这些可售房一般分为两种，即报告期内已竣工可供销售但未销售的商品房面积和报告期内处于施工或新开工状态并已经取得预售证但尚未销售出去商品房面积。有资料显示，从2018年开始，福州的可售商品住宅套数与面积就在以每年五成以上的速度在不断攀升，福州的楼市正在从卖方市场转向买方市场。

　　虽然今年的库存基层可以用疫情影响线下销售的理由搪塞过去，但是这并不能作为解释福州一年半的房屋库存增量。有业内人士指出，从三年前开始，在“房住不炒”的总原则下，福州收紧了楼市调控政策，陆续出台限购、限贷、限价、限售政策，房子的去化开始受到实质性影响。其中，2018年底，福州商品房库存329.92万平方米，去化周期12.45个月，之后连续3个月下降，到2019年3月降低至297.01万平方米，去化周期也降至10.19个月。可惜的是，2019年的“小阳春”持续时间并不长，2019年3月以后，福州商品房库存开始缓慢增长，4月增长至307.02万平方米，去化周期拉长至11.8个月，此后一直持续上升至2019年8月，库存面积367.17万平方米，去化周期15.61个月，这两个数字都远远超过2018年底情况，可以说是2019年库存高位。

　　之后，在一系列的年底“金九银十”的大促之下，2019年9月和10月福州楼市库存有所好转，到10月面积下降至332.23万平方米，去化周期降至13.26个月，但其无法从根本上撼动福州库存增长的局面。从2019年10月开始，福州库存连续7个月递增，并从11月开始库存面积就已经超过2019年8月高位，2019年10月到2020年6月库存增长率是84.7%。

　　而去库存难的地方则集中在了晋安区、仓山区和马尾区。有数据统计，2020年3月，三大区域商品房库存面积分别增长至170.9万平方米、119.9万平方米、67万平方米，共357.8万平方米，占福州五区当时总库存面积的82%。

　　追本溯源，这三个区域曾是房企重仓福州之地，2018年，福州五区共出让25宗地，其中64%集中在晋安区、仓山区、马尾区;2019年福州五区共出让66宗地，其中77%来自晋安区、仓山区、马尾区。工地的集中和数量的激增直接导致了商品房待售面积的增加。而今年正式不少房企在拿地后开发的集中上市期，随着新楼盘的不断涌现，进一步加剧了房企去化难的问题。

　　今年4月，福州五区拿证总面积高达116万平方米，同比2019年4月增长132%，创下近3年单月获批总面积最高纪录;5月拿证总面积高达107万平方米，新增住宅房源11198套。这是继今年3月、4月后，福州今年第三次单月拿证总面积破百万平方米。可是2018年以前，楼市的炒作现象已经透支了福州购买力，而如今严格的限购政策和高房价(18309元/平方米)下，刚需(曾经的红盘首套房仅2500多人)的消失和购买力的疲软，让房企在福州的快速去化和资金回笼成为了黄粱一梦。

　　不过，对于福州的去化难为提，也不是没有一点扭转的机会。目前，福州楼市的创新政策——安置商品房兜底，正是给了部分房企喘息之机。福州市房管明确将安置型商品房定义为“全面推行货币化对接安置模式，按照商品房运作模式组织开发建设面向被征收人定向销售的限价商品房。”

　　在土地出让时适度让利，让开发商承担承建商角色，解决近几年大规模旧改拆迁问题，在帮助房企去化的同时，实现福州限地价、限房价的目的。随着安置型商品房陆续入市，福州楼市库存得以部分消化。以今年一季度为例，多项安商房入市补充了福州网签数据。比如三江岚隽项目共373套，其中安置房302套，商品房71套，该项目今年完成近300拆迁户网签，吻合了该项目4月初显示已售285套的数据;另外，中建香樟今年4月显示已售443套，其中420套是在今年一季度完成网签。目前，福州市自然资源和规划局规划在出让的9宗地中5宗地要求配置安置房，其中3宗地要求配置面积80%，其他两宗地分别要求配置面积90%和35%。同时为了更好地做到去化，目前福州安置商品房整体品质也得到了进一步提高，面积和户型不断升级以提升居住感，让房子真的回归住的价值。