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前海夺地

　　在大湾区的地产投资中，目前开发商的目光已不在单纯聚焦于深圳和广州两地，他们更多地将目光放在了东莞、珠海、惠州和富哦山等地，北方的房企如此，大本营就在深圳的房企更是如此。近日，前海控股以52.78亿元拿下了东莞塘厦镇推出的2宗共135亩相邻商住地。从公开资料上看，这两宗地块总用地面积9万平方米，总建面27万平方米。

　　其中，编号2020WG023的商住地是前海控股以“25.11亿元+配建安居房20%”的方式斩获，而该地块在剔除免费配建的安居房和幼儿园后，剩余可售楼面价将高达24618元/平方米;另一宗编号为2020WG024的商住地，则是前海控股以“27.67亿元+配建安居房20%”的方式拿下，剔除配建进行计算，楼面价也能达到24542元/平方米。前海目前拿地的楼面价已刷新塘厦目前的土拍纪录。

　　今次拿下塘厦两种地块的前海控股目前主要负责深圳前海合作区内土地一级开发、基础设施建设和重大项目投资等业务，是前海开发建设主体单位和规划落地执行单位。不少业内人士预测，此次前海控股的高配建拿地更多的是考量了在未来能够为前海政府部门和企业等提供安居房，毕竟塘厦距离前海距离不远，切术与价格洼地，开发起来比较容易。

　　也因此在来看此次前海拿下的两宗地块，

　　东莞夺地考量

　　首先从东莞塘厦此次推出的这两宗商住地开始分析。

　　具体而言，2020WR023号地块位于塘厦镇大坪社区与田心社区交界处，出让面积43759.72平方米，容积率为3，建筑面积131279.16平方米，地块起始价13.66亿元。

　　规划披露，宗地权利人须无偿配建宗地商品住房计容建筑面积10%的比例(即不少于商品住房计容建筑面积12472平方米)作为安居房;宗地权利人须在宗地内无偿配建1所独立占地面积不少于5400平方米、建筑面积不少于4320平方米、办学规模为18个班、540个学位的幼儿园给塘厦镇人民政府。

　　2020WR024号地块，位于塘厦镇大坪社区，占地面积46396平方米，容积率3.0，建筑面积65708平方米，地块起价15.03亿元。

　　出让文件显示，竞买申请人商品住房用地竞买资金须为自有资金;竞得者须无偿配建宗地商品住房计容建筑面积10%的比例(即不少于商品住房计容建筑面积13223平方米)作为安居房。

　　通过上述资料分析可知，这两宗地规模不算小，且均需配建较高比例的安居房。一位业内人士猜测，前海控股拿下这两宗地或许有部分是给前海政府部门和企业等提供安居房，毕竟塘厦与深圳相隔不远。

　　可供对比的是，同为深圳国企，深圳人才安居集团首次进入异地拿地也是在东莞塘厦。此前2018年10月，深圳人才安居集团竞得塘厦2018WG026号商住地，总价18.84亿元。

　　同样也需配建住宅建筑面积不少于10%的比例(不少于11571平方米)作为人才房，以及配建独立建筑面积不少于2880平方米的12班幼儿园，建成后需移交给当地政府统一管理。

　　上述所提及的地块，是过去5年间东莞塘厦土地供应中仅有的涉宅用地，这也反映了其宅地的稀缺程度。

　　对于深圳国企进入东莞拿地，国家高端智库中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁称：“这是非常正常的现象，东莞目前属于洼地效应迅速填充的过程，整个深圳的投资力量都过去了，房企们也会迅速拿地。”

　　至于塘厦这一区域，宋丁则分析，塘厦虽然没有在东莞规划的重点区域内，但是靠市场的力量、资源外溢，再加上临深概念，能够拉升地价、房价。

　　市场数据显示，于2020年5月，塘厦一手网签均价约23764元/平方米，此次前海控股拿下的地块楼面价即2.5万元/平方米已经超过了在售的一手房均价。

　　即便“面粉价”不断上涨，但业内仍看好这一区域的发展前景。“大的开发商、投资商不断进入也是有一定道理。”宋丁说道。

　　据悉，目前塘厦已有万科、卓越、奥园、方直、星河等房企入驻。

　　前海控股起底

　　从另一方面分析，前海控股此次拿下两宗商住地，除了地块本身的因素，自身发求需要亦不可忽视。

　　但前海控股的公开信息比较少，即便是业内人士，也大多只了解这是前海管理局下面的一个平台，用于土地整备、投资等方面，更多的细节也无法详说。

　　事实上，前海控股的首次出现，是在国务院2010年8月26日批复的《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》中。其提到，“组建前海开发公司，负责区内土地一级开发和基础设施建设”。

　　后于2011年9月5日，深圳市政府发布的《深圳市前海深港现代服务业合作区管理局暂行办法》第十五条：“前海管理局可依法组建市前海投资开发控股有限公司，负责前海合作区土地一级开发、基础设施建设和重大项目投资。”

　　2011年12月28日，前海控股成立，注册资本1.5亿元，前海管理局为全资控股股东，战略定位为产业发展商，即围绕前海合作区总体发展规划，发挥开发建设主体作用，筹措开发建设资金，加强城市基础设施建设，奠定产业发展基础。

　　根据官网显示，前海控股的业务模式为基于市场化运作模式，凭借“投资、建设、运营”三位一体的业务链条，探索产业新城全生命周期发展理念，以物理平台为载体，以产业集聚为抓手，通过创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢”，按照国际一流城市开发运营品质，成功打造现代化国际化“前海城市新中心”样板。

　　直到2013年，前海控股正式揭牌，才有了实质性运作。彼时，前海控股便承担了前海合作区27个工程项目的推进工作。

　　而2015年-2017年是前海控股爆发式增长期，当时净资产规模已经达到150亿。这一阶段，前海控股谋划城市公共服务领域，设立全资下属公司前海能源投资发展有限公司，启动国际医院、国际学校等项目，投资建设前海自贸大厦、法治大厦等等。基础设施建设项目174个，总投资规模422.7亿元。

　　但前海控股更为人所熟知，应该是缘于其与招商蛇口的合作。

　　2016年6月18日，招商局集团与前海管理局签署《关于组建合资公司推动前海蛇口自贸区管理体制机制创新的框架协议》。

　　招商蛇口控股子公司深圳市招商前海实业发展有限公司与前海管理局下属全资子公司深圳市前海开发投资控股有限公司各占50%股权，各自出资5亿元合资成立了深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司。

　　合资公司正式成立，是招商蛇口整备前海土地的关键环节，而双方的合作也在2019年有了新的进展。

　　于2019年12月8日，前海控股和招商实业公司签约，前海控股拟以其持有的前海鸿昱公司100%股权、招商实业公司拟以其持有的招商驰迪公司100%股权和约85亿现金共同向前海自贸投资公司进行增资，双方仍对合资公司各自持有50%股权，本次交易共涉及资金约1458.16亿元。

　　双方通过土地整备和合资合作，一揽子解决了包括土地变性与合资合作等创新合作模式在现有体制下存在的困难。

　　但无论是与招商蛇口的合作还是近些年打造的代表性建筑，包括前海国际会议中心、前海深港创新中心、前海自贸大厦、前海交易广场等，都可以看出，前海控股基本上都是局限于前海片区的发展。

　　其实，前海控股也早有走出深圳的计划。今年4月10日，东莞厚街镇政府主办“湾区现代新城，创新活力厚街”投资推介会，为厚街15个重大项目举行签约仪式。其中，由前海控股旗下子公司前海合创投资开发的“莞深融合-厚街高新产业生态城项目”作为签约的重点项目亮相。

　　根据披露，厚街高新产业生态城项目规划占地1300亩，意向投资超百亿，重点发展以“前海研发+东莞制造”的先进制造业示范片区。

　　协议的正式签署，也标志着东莞厚街镇将携手前海控股，以前海合创为平台加速推进前海-东莞跨区域联动发展，探索“前海模式”复制输出的新路径。

　　根据宋丁分析，前海控股在深圳前海片区发展多年，有一定的资金积累，“这两年发展也很快，但是在前海片区这边的资金沉淀、住宅去化还是面临很大压力。”

　　“所以不能只投资前海这一片区，加上前海控股也有资金外溢的问题，选择一些有效资金进入周边地区发展，这是目前看来前海控股拿地东莞比较大的一个动机。”上述人士续称。