政讯通中心

不动产交易中应坚守“房地一体”原则

　　

　　文/王炜

　　江苏省宿迁市宿城区人民法院

　　基本案情

　　供销公司系淮安市清河区淮海北路25号营业大楼（该栋大楼所占用的土地系通过划拨方式取得）的所有权人。因其对外负债且无力履行，多家法院对营业大楼的部分房屋进行了查封、处置。

　　其中，清浦法院查封了营业大楼三楼全部房屋的所有权。之后，将其抵偿给债权人淮安市商业银行。事后，淮安市商业银行没有办理房屋的所有权、土地使用权变更登记手续；清河法院将营业大楼二楼房屋出租给中新信用社。中新信用社于取得该部分房屋的所有权证书，但未取得土地使用权证书；营业大楼中的一楼的房屋、二楼房屋的剩余部分、三楼的房屋转让给三和公司。营业大楼占用的土地使用权的由划拨方式转变为出让方式，后，三和公司取得营业大楼座下所有土地的使用权证书，之后又陆续取得案涉大楼一楼房屋、二楼剩余部分及四楼房屋的所有权证书。因三楼的房屋被查封，三和公司没有取得三楼房屋的所有权证书。

　　淮安市商业银行、中新信用社改制为江苏银行淮安分行。2010年1月26日，江苏银行淮安分行委托拍卖公司拍卖上述两处房屋。拍卖公告注明“有部分产权”，拍卖会图录载明“本次拍卖标的物……占有的土地使用权隶属他人所有”。同年2月，童海青、杨后标以222万元拍得争议房屋。

　　2010年7月，储备中心发布公告，将对营业大楼实施征收，并确定大楼中原江苏银行淮安分行拥有所有权的房屋（即争议房屋）的征收补偿款等费用共9614947.16元。

　　2011年4月，因童海青、杨后标主张争议房屋产权，三和公司主张争议房屋土地使用权，储备中心与三和公司协商，将补偿款9614947.16元“提存”。现三和公司持营业大楼的土地使用权证书诉至法院请求取得征收补偿款中的土地使用权补偿部分。

　　裁判结果

　　江苏省宿迁市宿城区人民法院判决：驳回三和公司诉讼请求。宣判后，三和公司提起上诉。江苏省宿迁市中级人民法院判决，驳回上诉，维持原判。

　　裁判理由

　　法院认为：三和公司主张其系讼争土地使用权人的理由不能成立。

　　第一，建筑物所有权及其占用范围内的土地使用权不能分离而转让，即“房地一体”转让原则。该原则包含两层内容：一是土地使用权转让时，地上建筑物、其他附着物的所有权随之转让；二是地上建筑物、其他附着物的所有人转让其所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让。

　　第二，划拨土地上的房地产转让也应遵循“房地一体”原则。原《划拨土地使用权管理暂行办法》（1992年3月8日施行）第十一条确认了划拨土地使用权与地上建筑物也应秉持房地一体原则。虽然人民法院裁定将供销公司所有的营业大楼二楼部分抵偿给中新信用社时，该大楼座下土地的性质属于划拨土地，但是依然应遵循“房地一体”原则，房屋所有权人变更时，土地使用权人随之变更。

　　第三，中新信用社、淮安市商业银行虽然没有取得争议房屋中二楼部分、三楼部分座下土地的使用权证书，但取得了相应的土地使用权。根据《物权法》及其司法解释的规定，人民法院执行程序中作出的以物抵债裁定书可以变更物权。因此，中新信用社、淮安市商业银行可以依据清河法院、清浦法院的裁定，取得争议房屋中二楼房屋、三楼房屋的所有权。根据“房地一体”原则，房屋所占用的土地使用权自然也由供销公司移转至中新信用社、淮安市商业银行。

　　第四，三和公司并未取得争议房屋座下的土地使用权。三和公司主张对涉案供销大楼享有全部土地使用权的依据是其与供销公司签订的《土地使用权及房屋产权转让合同》。但是，双方签订合同时二楼房屋已被清河法院裁定抵偿给中新信用社，三楼的房屋已被清浦法院查封，故供销公司对于争议的二楼、三楼房屋及占用的土地使用权并无处分的权利。因此，三和公司虽然于2001年9月25日取得营业大楼全部土地的使用权证书，也是因为房屋、土地分别在两个部门进行登记且土地未办理分割造成房地分离的客观状态，不能以此认定三和公司取得了争议房屋占用的土地使用权。

　　第五，三和公司持有营业大楼座下全部土地使用权证书，属于同一宗土地上多个房屋所有权人未办理土地分割造成登记错误的状况。不动产物权登记作为一种拟制事实，其反映的权利状态并不总能反映真实的不动产物权关系。《物权法》及其司法解释均赋予不动产物权的真实权利人提供充分证据对抗权利登记，证明真实权利归属的权利救济渠道。此前童海青、杨后标虽分别申请行政裁决、行政复议并提起行政诉讼，但与本案讼争事实并不冲突，行政裁决及行政判决更着重于对现有不动产权利登记状态的确认，不同于民事诉讼侧重于保护真实权利与维护交易安全的主旨。

　　第六，童海青、杨后标竞买标的亦包含房屋占用范围内的土地使用权。三和公司主张拍卖公告注明“有部分产权”、拍卖会图录记载“占有的土地使用权隶属他人所有”，故童海青、杨后标竞买的标的物仅有房屋不含土地。根据“房地一体”原则，房屋所有权与土地使用权必须一并转让。至于拍卖公告、拍卖会图录记载的内容，应解释为房屋权属证书不完备，土地使用权登记在他人名下的客观状态，不能以此认定三和公司系争议房屋占用范围内的土地使用权人。三和公司另以拍卖成交价与征收评估价差额较大为由主张竞买标的不含土地，系单方揣测，缺乏事实依据，法院不予采纳。据此，三和公司主张童海青、杨后标以拍卖方式竞得的财产仅限建筑物不含土地使用权的理由不能成立。

　　综上，三和公司对争议房屋占用范围内的土地并不享有权利，其请求分配相应征收补偿款的主张不应予以支持。

　　评析

　　“房地一体”应从“法律上共其命运”来理解，可以分别从以下三个方面来认识其含义。

　　一、关于“动态”方面，包含三重含义：

　　1.房地流转时一并处分

　　所谓流转指的是，建设用地使用权和建筑物所有权的转让、互换、出资或赠与。所谓一并处分是指，建设用地使用权和建筑物等的所有权要一并移转。具体来说，建设用地使用权转让、互换、出资或赠与的，附着于该土地上的建筑物一并处分。建筑物转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并处分。本案中，法院将供销公司的房屋通过以物抵债裁定书分别抵偿给中新信用社、淮安市商业银行时，房屋所占用的建设用地使用权和房屋所有权一并移转。

　　2.房地抵押时一并处分

　　《物权法》第一百八十二条确立了房、地分别抵押时“未抵押的财产视为一并抵押”的规则。如果抵押人将房地分别抵押给两个债权人，则两个债权人按照登记时间先后各自取得房与地的共同抵押权，并形成了重复抵押关系。换言之，“视为一并抵押”其实法律推定抵押人与抵押权人就未办理抵押登记的房或地成立一项法律拟制的抵押权，与实际办理登记的抵押权形成共同抵押关系。

　　3.查封时一并查封

　　人民法院对房地查封时，仅查封房屋所有权或者仅查封土地使用权，查封的效力及于未查封部分。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条对此有明文规定。本案中，虽然清浦法院对争议房屋中的三楼部分进行查封时仅将法律文书送至房屋管理部门，未向土地管理部门送达相关法律文书，但是基于“房地一体”原则，查封的效力也及于土地使用权。

　　二、关于“静态”方面

　　只要地上有房，取任何一个时间点来观察，房地权利之归属均须一致，房地之归属在任何时候均不能出现主体相异的状态，既不允许“有地权而无房权”，也不允许“有房权而无地权”。有观点认为，《物权法》第一百四十二条的但书规定承认了房地分离的状态，这是对该条的误解。根据全国人大常委会法制工作委员会民法室编著的《中华人民共和国物权法条文说明、立法理由及其相关规定》一书，该条针对的是开发商与有关部门约定，在房地产建设中开发商建设的市政公共设施归国家这种极其特殊情形。

　　三、划拨土地移转时也应遵循“房地一体”原则

　　通常对于以出让方式取得的土地使用权及其所附建筑物流转时，贯彻“房地一体”很少出现不同见解。但通过划拨取得的土地使用权流转或抵押时，是否也应遵循“房地一体”原则？原《划拨土地使用权管理暂行办法》第十一条作出了肯定性回答。而且《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《担保法》《物权法》并未根据土地使用权是依据出让还是划拨方式取得对于“房地一体”作出不同规定。因此，划拨方式取得的土地使用权和其上建筑物流转、抵押，仰或司法处置时，也必须遵循“房地一体”原则。本案三和公司以法院裁定将争议房屋中的二楼房屋抵偿给中新信用社时，房屋所占用的土地性质属于划拨土地为由，主张土地使用权不能随房屋所有权一并移转的观点不成立。

原文链接：http://www.jsjc.gov.cn/qingfengyuan/202011/t20201109_1124371.shtml