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《房屋买卖合同》解除后 房屋团购服务费不能“不翼而飞”

　　

　　为享受团购优惠，小丹交纳参团费，这笔钱最终去了哪里，不能成为一个谜。北京平谷法院经过审理，判令由乙房产经纪公司返还小丹购房参团费3.9万元。

　　2018年夏，小丹与甲房地产公司签订商品房买卖合同，购买位于河北省廊坊市的商品房一处，支付首付款45万余元。为享受5万抵8万团购优惠，小丹交纳5万元参团费，一张1.1万元收据上盖有乙科技公司公章，另一张3.9万元收据上盖有团购服务中心印章。后小丹因甲公司拒不交付购房合同原件提出退房申请，将甲公司和乙科技公司诉至北京平谷法院，要求退还首付款及团购服务费。

　　庭审中，乙科技公司否认3.9万元团购服务费由其收取，并称其收取的1.1万元团购费曾向丙房产经纪公司结算渠道利润。经查，小丹支付的3.9万元参团费最终打入熊某个人账户。最终，小丹与甲房地产公司、乙科技公司达成调解协议，各方同意解除商品房买卖合同并退还相应款项，其中3.9万元团购服务费因涉及案外人未予处理。2022年春，小丹将丙房产经纪公司、熊某诉至北京市平谷区人民法院，要求二被告连带退还团购服务费3.9万元。

　　庭审中，丙房产经纪公司否认其曾收到小丹交纳的3.9万元团购费，认为收据上加盖的团购服务中心印章与其无关。房产经纪公司人员流动性强，熊某身份有待核实，其个人收款行为无法代表公司。熊某收到传票后，全程缺席庭审，且拒接法院电话。

　　经庭审查明，小丹提交的《渠道佣金结算表》由乙科技公司制作，向丙房屋经纪公司发出。其中显示小丹所购房屋电商费共交纳5万元，其中乙科技公司收取1.1万元，渠道直刷金额为3.9万元，渠道利润应结款为3000元，丙房屋经纪公司在结算表上加盖公章，负责人签字。

　　小丹第一次去项目现场由丙房屋经纪公司徐某接待，法院当庭与徐某电话核实，徐某称其已从丙公司离职，当天协助小丹办理购房手续，熊某是公司大老板妻子。丙房屋经纪公司仍否认熊某与公司关联。

　　经法院向北京市市场监督管理局调取丙房屋经纪公司工商登记信息，其中显示2019年1月熊某被选举担任该公司监事。

　　平谷法院经审理后认为：当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。根据小丹提交的转账记录、《渠道佣金表》、徐某的陈述，小丹系受丙房产经纪公司工作人员的指示，将购房的参团费打入熊某账户，其与丙房产经纪公司因团购活动的组织和参加而形成合同关系。合同当事人均系完全民事行为能力人，且是双方的真实意思表示，应属合法有效；现小丹与甲房地产公司之间的《房屋买卖合同》已经解除，小丹参加团购活动从而享受购房优惠的目的已经无法实现，丙房产经纪公司已收取的款项应予退还。丙房产经纪公司虽辩称未收到小丹所付款项，但对小丹所述未提交任何证据予以反证；即便其未收到该款项，亦可在返还小丹上述款项后，另行向他人追偿。因小丹将款项打入熊某账户系受丙房产经纪公司工作人员指示，熊某并非合同当事人，故熊某非款项返还主体。最终判令由乙房产经纪公司返还小丹购房参团费3.9万元。

　　平谷法院法官提示，在商品房买卖中，团购费的性质需根据购房人与开发商、代理商之间的主要权利义务关系，并结合费用的收取主体、费用金额、实际行为情况等综合判定。如团购费的性质为溢价购房款，合同解除，购房人实际未享受到团购优惠，团购费应予以返还；如团购费为单纯的居间服务费，在购房人实际享受了居间服务，且费用符合市场价格，后非因中介人员过错导致合同解除的情况下，团购费用不再予以退还；如协议虽约定团购费为居间服务费，但同时约定可折抵房价款，则需结合案情和证据来进一步审查推断，约定内容是否隐含了支付团购费的前提是购买房屋时可以获取购房款优惠及签订正式的商品房买卖合同等，如合同解除或未正式签订合同，则前提条件未能得到实现，团购费应予退还。

　　本案中，丙房产经纪公司与小丹之间因团购活动而形成合同关系，团购目的在于获得价款的优惠，而并非获得团购折扣信息。在小丹与房地产公司签订的房屋买卖合同解除后，事实上已不能享受购房折扣的优惠，团购目的无法实现，小丹有权要求解除团购合同，并要求丙房产经纪公司退还团购费。丙房产经纪公司虽否认收取团购服务费，但综合小丹提交的转账记录、《渠道佣金表》、徐某的陈述、熊某任职信息，熊某代收款项具有高度盖然性，故法院对丙公司收取3.9万元团购服务费的事实予以认定，判令其向小丹返还上述款项。

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