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房屋买卖中“跳单”算违约吗?

　　日常生活中，我们在二手房买卖和房屋租赁交易过程中，一般会选择专业的中介机构，但中介机构会收取一定的中介费用，有些人为了逃避支付中介费用，会选择“跳单”，这是否属于违约行为?近日，连江法院依法审结这样一起案件。

　　2021年3月29日，何某某(甲方)、林某某(乙方)与中介公司(丙方)签订《存量房居间合同》，约定甲方、乙方均委托丙方提供订立该合同的媒介服务，以及中介费用和违约金等。后何某某将案涉房屋的产权证书交由中介公司执存。4月10日，何某某因购房原因需提供前述房屋不动产权证作为资产证明，要求中介公司暂时将产权证书归还，并与林某某、中介公司共同签订一份证明协议，承诺其应于4月15日前将产权证交还中介公司保管。后因何某某逾期未交付产权证，中介公司分别向何某某、林某某均发送《通知函》告知该情况。期间中介公司才得知，何某某与林某某已于2021年4月15日绕过中介公司自行签订了房屋买卖协议并办理了过户手续。中介公司认为何某某与林某某的行为构成“跳单”，应当分别依照合同约定支付中介费27200元及13600元并支付违约金及律师费，遂诉至法院。

　　连江县人民法院经审理认为：二被告作为委托人实际接受了中介人的服务，利用了中介人提供的信息机会、媒介服务，双方之间成立中介合同关系。嗣后，二被告绕过中介公司自行签订房买卖协议，属于典型的委托人接受并利用中介服务后绕开中介人直接订立合同的情形。二被告以此方式不支付中介费的行为违背了诚信原则。因此，二被告应向中介公司支付报酬。

　　根据三方签订的《存量房交易服务合同》约定中介公司应提供交易服务、证件过户、按揭服务、房屋交接等服务，而中介公司实际未能提供前述服务。二被告向原告支付的数额应根据原告提供中介服务的程度进行具体判断，故对二被告最终应支付的中介服务费分别按照70%予以酌减;针对中介公司主张二被告支付违约金的诉讼请求，综合考虑原告实际损失与被告过错程度等因素，酌情予以调整;中介公司主张赔偿律师代理费5000元，理由充分，予以支持。据此，连江法院依法判决何某某支付中介服务费19040元、林某支付中介服务费9520元、违约金和律师费5000元。

　　【法官说法】

　　“跳单”行为也称为“跳中介”，其并非严格意义上的法律术语，而是房屋中介行业的行话，通常是指中介人向委托人提供中介服务后，委托人利用中介人提供的服务而绕开中介人，私下直接达成交易行为而逃避支付中介费用的行为。“跳单”违约的构成要件须同时满足三个条件，即中介合同已生效、中介人按约向委托人提供了服务、委托人绕开中介人直接订立合同，以此方式规避或是减少支付中介报酬的义务。

　　《中华人民共和国民法典》第九百六十五条：委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

　　“跳单”是中介合同纠纷领域特别常见的一种纠纷，该行为不仅会损害中介人、委托人的利益，也不利于房地产行业的建康发展。因房屋买卖交易具有一定的复杂性，绕过中介直接进行交易可能会引发一些交易风险，比如卖家提供的房屋产权证明系伪造，卖方在收取首付款或者全款后拒绝配合办理过户，若卖方缺乏鉴别能力就会对利益造成威胁。因此，提醒广大群众在交易过程中，如认为中介费用过高，建议在合同订立的阶段就应当充分协商，而非在合同履行阶段再行毁约行为。(吴婷艳)

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