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房屋租赁合同中解除权的行使方式及其完善

　　

　　文/胡凡青江苏省昆山市人民法院

　　裁判要旨

　　继续性合同的通知解除规则，尤其是房屋租赁合同中的单方通知解除规则，不应苛求当事人必须以书面通知的形式。解除权系一种形成权，审理重点应系能否认定守约方当事人是否将解除合同的意思表示通知到对方，此种通知可以以口头通知、纸质信件、电子邮件、微信或手机短信等方式。此多种通知方式亦系《民法典》第五百六十五条第一款规定通知方式解释的函射范围内，是对通知多样性的一种明示确认。

　　【案情】原告:屈某某

　　被告:王某某

　　2017年11月23日，原告屈某某（出租方、甲方）与被告王某某（承租方、乙方）签订房屋租赁协议，约定王某某承租昆山市张浦镇杨巷新村11号楼203室；每月租金为2150元，租赁期为3年，自2017年11月23日至2020年11月22日止；每三月支付一次，乙方在每期租金到期前5日支付下一期租金；签订该协议时支付2150元押金和3个月租金，合计8600元；租赁期间，乙方若将房屋分租或转租必须事先得到甲方的书面许可。双方还约定了双方责任、服务费等内容。2018年3月12日，王某某通过中国农业银行转账给原告5400元。

　　2018年5月14日至2019年1月17日期间涉案房屋被断水。2017年11月至2019年7月期间，涉案房屋正常供电且每月均有用电消耗。

　　2018年2月27日，原告向昆山市公安局张浦派出所报警。2018年3月12日，原告再次向昆山市公安局张浦派出所报警，报警原因为租房问题纠纷。2018年8月15日，再次报警关于涉案房屋有纠纷。

　　2018年8月30日，昆山市公安局向原告屈某某询问，并制作询问笔录一份，笔录部分内容为：2018年8月30日下午大约3点钟左右，我已经三个月没有收到房租了，我已经通知过对方要么搬走要么付房租，二房东不理我，我就拿了一把锤子把房子里一扇大门，三扇小的铁皮门砸了。后来双方打架。

　　2018年8月30日，昆山市公安局向被告王某某询问，并制作询问笔录一份，笔录部分内容为：我租原告房子，2018年2月转账支付给原告5400元，付的是2、3、4月的房租，每个月1800元，比合同上的少了350元等内容。2018年8月31日，昆山市公安局决定分别对王某某处行政拘留三日，对屈某某处行政拘留三日。

　　2019年4月3日，原告屈卫林向昆山市人民法院提出诉讼请求：1、请依法判令被告支付原拖欠房租2018年5月23日至2018年11月23日6个月房租12900元，之前2018年3月至5月少付的房租1050元，违约金2150元。合计16100元。2、另请依法判令被告支付2018年11月23日至搬离日期前的房租。3、请依法判令被告承担违约责任，并解除原房屋租赁协议，搬离此房屋、恢复房屋原貌。4、请依法判令被告承担本案全部诉讼费。

　　被告王某某辩称：被告和原告签订了房屋租赁协议是事实，但是原告在2018年5月14日对涉案房屋停水，导致该房屋无法正常居住使用。后和原告协商下调租金，原告不同意。该房屋的租赁期为2017年11月23日至2020年11月22日，因该租赁协议尚未到期，被告不同意解除该租赁协议等

　　裁判

　　一审法院认为，房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。关于原告要求确认解除双方租赁合同的诉请。本院认为，一是本案中，原、被告双方于2017年11月23日签订房屋租赁协议，约定每月租金为2150元，租赁期自2017年11月23日至2020年11月22日止，每三个月支付一次，承租方在每期租金到期前5日支付下一期租金。在租赁合同履行的过程中，被告在双方对房屋租金调整未达成一致的情况下，未按照合同约定租金标准支付，自行按照每月1800元的标准支付，违反双方合同约定。二是双方在履行租赁合同过程中，多次发生冲突并报警处理，包括被告未按约支付房租，原告进行报警处理。尤其在2018年8月30日，因原告长时间未收到房租，原告上门与被告就房租支付、解除合同等事宜发生打砸、殴打事件，双方均被行政拘留。此后，被告依然未支付拖欠的房屋租金。综上，本院对原告主张自2018年11月23日解除双方之间的合同，予以支持。

　　本案中，关于被告辩称的原告有采取断水等行为拒绝支付相应期间的房租。本院认为，房屋租赁合同履行过程中，承租人理应按约足额支付房屋租金。本案中，因被告未按约支付房屋租金双方产生纠纷，后多次报警处理，涉案房屋自2018年5月14日至2019年1月17日共8个月左右被断水，但在断水期间，被告仍能正常使用涉案房屋。本案考虑出租人采取断水时间长短、对合同履行造成的影响，承租人欠付租金的数额、比例及过错程度，并结合一般社会经验法则，认为在该8个月的房屋租金可以酌情减少30%左右为宜。综上，关于原告主张2018年5月23日至2018年11月23日6个月房租。因被告该期间的房租尚未支付，理应按照双方之间的合同约定支付，结合上述分析，因此本院认定该期间的房屋租金为9030元（12900元-3870元）。

　　关于原告主张的2018年3月至5月被告少付的房租1050元的诉请。本院认为，按照合同约定月租金为2150元，被告实际按照每月1800元支付，欠付1050元。因涉案房屋自2018年5月14日被断水，自断水之日至2018年5月23日的房屋租金应酌情减少30%即81元左右为宜。因此，本院确认被告应当支付2018年3月至5月被告少付的房租969元。关于原告主张的违约金2150元，原告未提供合同条款依据，就此诉请，碍难支持。

　　关于原告诉请支付2018年11月23日起至搬离日期前的房租。本院认为，双方之间的合同自2018年11月23日解除，被告理应搬离涉案房屋并支付支付自2018年11月24日至实际搬离之日止的房屋占用使用费，因此，本院对原告该诉请予以支持。

　　对被告辩称的要求被告赔偿原告砸门的损失，因与本案非同一法律关系，被告可另行主张。遂判决如下：一、原告屈某某与被告王某某之间的房屋租赁协议于2018年11月23日解除。二、被告王某某支付原告屈某某房屋租金差价969元。三、被告王某某支付原告屈某某2018年5月23日至2018年11月23日期间房租9030元。四、被告王某某支付原告屈某某房屋占有使用费（自2018年11月24日起至实际搬离之日止，按照每月2150元的标准）五、驳回原告其他诉讼请求。

　　一审宣判后，屈某某不服，向江苏省苏州市中级人民法院提起上诉。二审法院判决：一、撤销江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初7816号民事判决；二、屈某某与王某某之间的房屋租赁协议于2019年5月11日解除；三、王某某将昆山市张浦镇杨巷新村11号楼203室恢复原状、返还屈某某；四、王某某支付屈某某2018年5月23日至2019年5月11日期间房租23291.67元；五、王某某支付屈某某房屋占有使用费（自2019年5月12日起至房屋返还之日止，按照每月2150元的标准计算）；六、王某某支付屈某某房屋租金差价1050元；七、驳回屈某某的其他诉讼请求。

　　评析

　　本案例主要涉及合同解除规则。我国《合同法》规定了出租人解除租赁合同，其中之一为：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。根据即将于2021年1月1日生效的《中华人民共和国民法典》第五百六十五条。该条款完善了通知解除规则，增加了可以通过载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限的期限届满时解除的解除方式。笔者认为，在司法实践中，权利人有权利、有能力、有证据能够证明发出过解除的意思表示，应当予以认定为宜，有利于民法条款的激活性及实际履行性，更有利于民事主体在实际社会生活中运用民法的能力提升，而且减轻司法能动，回归司法裁判主要角色功能

　　一、形成权探析

　　形成权指的是由一个特定的人享有的，通过其单方法律行为性质的形成宣告来实施的，目的在于建立一个法律关系，或者确定一个法律关系的内容，或者是变更一个法律关系，或者终止或者废止一个法律关系而导致权利发生变动的权利。从另一种角度而言，形成权系赋予权利人得依其意思表示而形成一定法律效果的法律之力，相对人并不负有相应的义务，只是受到拘束，须容忍此项形成及其法律效果。

　　形成权是一个集合性概念，因其通过单方意思表示即可使既有法律关系发生变动这一共同特征而统领于形成权概念之下，其分类较多，其中以形成权的行使方式的不同可以分为单纯形成权、形成诉权和形成反对权。单纯形成权通常是指由形成权以单方意思表示进行，当相对人了解，或到达相对人时发生效力。形成诉权是指权利人必须以向法院提起诉讼的方式来行使，并通过法院的判决来确定其效力的形成权。形成反对权是指在某些情况，法律赋予形成权相对人可以对形成权人行使反对权，以使形成权的效力一定程度上不起作用。

　　二、单方行使合同解除权的《民法典》演进路径

　　合同解除权是根据一方或双方当事人的意思表示使合同关系归于终了的制度。我国对合同解除时间的确定系采通知到达的立法模式，即对方知晓解除权人解除合同的意思表示的时间即为合同解除的时间。合同解除权系形成权，本案中合同解除应系行使单纯形成权，即以单方意思表示解除涉案房屋租赁合同。

　　《合同法》第九十六条规定当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记的手续的，依照其规定。

　　即将生效的《民法典》第五百六十五条第一款规定，通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除,债务人在该期限内未履行债务的,合同自通知载明的期限届满时解除。增加了附期限解除合同的规定。

　　三、本案中合同解除的的应然认定

　　（一）关于通知解除的意思表示

　　我国对合同解除时间的确定采通知到达主义，《民法典》中没有规定通知的具体的方式，当事人可以选择以口头通知、纸质信件、电子邮件、微信或手机短信等方式作出解除合同的意思表示，而不以书面形式的通知为限。本案中：1、2018年8月30日，昆山市公安局向屈某某询问并制作的笔录中，可以证实屈某某已经通知过对方要么搬走要么付房租等意思表示。2、本案在2017年11月签订，被告不完全支付租金至2018年5月，此后再未支付。2018年5月至2018年8月30日双方发生斗殴，自2018年8月30日再至2018年11月又过去3个月，原告屈卫林在2018年8月30日向被告当场通知的要么搬走要么付房租，综合案情看，经过了合理期间，应当解释认定为解除合同的意思表示。3、在审理中，被告自2018年8月30日至审理阶段，并未交纳租金或就解除合同提出异议。4、双方在租赁过程中已经发生过报警、甚至打斗情形，原、被告双方均被拘留。在这种情形下，对出租人的权利行使，不应过分苛求。

　　（二）穿透式思维与事实认定

　　穿透式思维是与机械式审判、话语式审判、概念式审判的对立面。

　　本案中屈某某虽未发出过书面通知，结案案情，双方多次通过公权力机关介入，尤其是在2019年8月30日公安局所形成的笔录中，可以认定已经屈某某已经通知。因此，应废弃解除通知应当以书面方式的固有裁判思维。

　　（三）关于通知方式的有利性

　　通知可以采取多种方式，只要权利人有权利、有能力、有证据能够证明发出过解除的意思表示，应当予以认定为宜，有利于民法条款的激活性及实际履行性，更有利于民事主体在实际社会生活中运用民法的能力提升，而且减轻司法能动，回归司法裁判主要角色功能。

原文链接：http://www.jsjc.gov.cn/qingfengyuan/202012/t20201217_1144959.shtml