政讯通中心

人防车位使用权转让合同性质的认定——以彭某某诉宁德市某维房地产开发有限公司为例

　　【裁判要旨】

　　对于人防车位使用权转让合同性质的认定，应结合合同文本及双方当事人的真实意思进行综合考虑，开发商以“使用权转让协议”为名对人防车位使用权的转让，因当事人双方在合同签订时已就车位使用权期限与土地使用权期限相一致达成合意，其实质体现的是将人防车位使用权让渡。因此，开发商以“使用权转让协议”为名对人防车位的使用权进行转让，鉴于其所享受的使用权不受最长20年期限的限制，那么相对方所获得的车位使用权的期限亦不应受限制，此类合同本质上属于特殊的车位使用权转让合同，不宜认定为租赁性质，对超过最长期限20年部分进行否定性评价，在没有证据证明“使用权转让协议”合同存在其他无效情形下，应当认定合同有效。

　　【案情】

　　原告彭某某诉称：其向宁德市某维房地产开发有限公司(以下简称某维公司)购买地下车位并支付车位款6.9万元，该笔款项系作为其向某维公司支付的地下室5XX号产权车位，某维公司于2019年5月29日出具收款收据并将车位交付使用。此后，彭某某多次催促某维公司签订车位买卖合同及办理车位产权登记手续，因某维公司违反有关法律，致使彭某某无法享有应有的权利，目前只能按《地下停车位有偿使用协议书》内容执行。彭某某认为，根据相关法律规定，双方签订的《地下停车位有偿使用协议书》期限超出20年部分无效，其有权要求确认协议超出20年部分无效(无效期限为2039年5月29日起至2081年12月13日)，并要求某维公司返还无效部分的车位使用费46920元(扣除2019年5月29日至2039年5月28日合同有效期间租金69000/62.5*20=22080元)。故请求法院判令：1.确认《地下停车位有偿使用协议书》期限超出20年部分无效;2.请求判令某维公司返还车位使用费46920元。

　　被告某维公司辩称：1.原被告之间签订《地下停车位有偿使用协议书》的合同目的，为地下车位的使用权转让，而非地下车位租赁，彭某某请求《地下停车位有偿使用协议书》超过20年的部分无效，无事实基础，无合同及法律依据;2.《地下停车位有偿使用协议书》的内容并不符合租赁合同的相关形式要件。双方在订立合同之初的交易目的为车位所有权转让，且该车位所有权也确属于某维公司合法所有的有产权车位，完全符合车位销售条件;3.协议签订后，某维公司均已全面履行协议，向彭某某转移车位使用权，双方不存在任何欺诈或重大误解的可能，属于双方真实意思的体现;4.结合该案双方当事人订立协议的合同目的、协议内容及实际履行情况，原协议是某维公司将相关车位的使用权在合同约定期限内的权利全部转让给彭某某，由彭某某支付车位使用权对价款的使用权转让交易，合同订立过程中未体现任何租赁意图，从各个方面均可看出，原协议实质上即为车位使用权的转让;5.关于案涉车位20年使用费为22080元，某维公司认为明显低于市场转让价格，违反市场交易规则，显失公平，彭某某主张被告返还车位款46920元，缺乏事实法律依据。

　　【裁判】

　　宁德市蕉城区人民法院经审查认为，彭某某根据案涉协议取得的权利并未完全满足所有权所应具备的占有、使用、收益和处分的基本内容，案涉双方因案涉协议内容约定不够明确而对案涉协议的性质产生争议，而案涉协议系某维公司为了重复使用而预先拟定的格式合同，根据相关法律规定，在彭某某不认可案涉协议为车位买卖合同的情况下，彭某某根据案涉协议取得对案涉车位占有、使用的权利，并为此支付对价，彭某某主张案涉协议应认定为租赁合同性质，案涉《地下停车位有偿使用协议书》性质应属于租赁性质，在2019年5月29日至2039年5月28日期间有效，超出该期间后的租赁期限无效，彭某某主张某维公司退还款项46920元未超出上述范围，故对其诉讼请求予以支持。某维公司不服判决结果，向宁德市中级人民法院提起上诉。

　　宁德中院经审查认为，关于案涉协议性质如何认定，应结合合同文本及双方当事人的真实意思进行综合考虑。案涉《地下停车位有偿使用协议书》第三条记载“车位使用期限自车位移交之日起20年为第一个使用期;第一个使用期满后，乙方有权继续使用，下一个使用期为第一个使用期届满之日的次日起20年，之后的使用期亦照此方式确定，直至车位所占用的国有土地使用权出让期限(即2011年12月13日至2081年12月13日)届满;前述乙方有权使用的期间称总使用期。”案涉《地下停车位有偿使用协议书》对20年之后的车位使用期作出承诺，彭某某对其支付了使用费后可获得车位长期使用权，具有预期判断。合同所约定的车位使用权期限与土地使用权期限相一致，其实质体现了某维公司将地下车位使用权让渡给彭某某来获取收益，彭某某的主观意思也是通过支付使用费来寻求车位的长期使用权。即讼争合同的性质应为车位使用权转让合同。某维公司系讼争车位的所有权人，某维公司转让车位使用权，不违反法律强制性规定，应认定合同有效。彭某某认为案涉合同约定的使用期限超过20年部分无效，依据不足。由于案涉合同有效，彭某某诉请返还车位使用费的主张不能成立。彭某某二审提供关于使用费计算标准的相关证据不再予以分析认定。一审判决认定合同部分条款无效，属适用法律错误，予以纠正。宁德中院判决：1.撤销蕉城法院(202X)闽0902民初2XXX号民事判决;2.驳回彭某某的诉讼请求。

　　【评析】

　　人防车位的所有权、使用权归属及合同性质问题由于缺乏法律的明确规定，目前司法裁判观点并不一致。笔者认为，首先，人防车位作为人防工程的一种现实存在形式，其属性属于国防战备设施，基于其特殊属性，根据《民法典》第二百五十四条“国防资产为国家所有”之规定，其产权归属国家所有;其次，开发商作为人防车位的投资者，经人防主管部门备案批准后取得人防车位的使用权，平时可由其管理、使用和收益，其当然享有人防车位的使用、收益权;最后，开发商基于其使用、收益权所签订的人防车位的“使用权转让协议”，应结合合同文本及双方当事人的真实意思进行综合考虑，对于使用权转让期限已覆盖全部土地使用权期限，应当理解为特殊的车位使用权转让合同，认定合同有效。

　　根据《中共中央、国务院、中央军委关于加强人民防空工作的决定》(中发〔2001〕9号)第十七条规定：“遵循社会主义市场经济规律，对现有人民防空设备设施，在保持和增强战备功能、安全保密的前提下，积极开发利用。要研究制定人民防空国有资产使用和管理办法，明晰人民防空设备设施的产权，实行产权与使用权、经营权的分离，把使用权、经营权推向市场，有偿出租、转让，为经济建设服务。”可以看出，国家是鼓励人民防空设施的有偿出租、转让，因此人防车位作为人民防空设施的组成部分，此案某维公司作为其使用权人，当然享有对该人防车位使用权有偿转让的权利，其以“使用权转让协议”为名转让车位使用权期限与土地使用权期限相一致时，此类合同本质上属于特殊的车位使用权转让合同，不宜认定为租赁性质。

　　此类合同双方在签订时已经就该合同转让的内容及期限达成了意思表示的合意，现实合意和合同中均明确对20年之后的车位使用期作出约定，合同相对方对其支付价款后可获得车位长期使用权(包含超过20年部分)具有预期判断。因此，其实质体现了开发商将人防车位使用权让渡给合同相对方来获取收益，合同相对方的主观意思也是通过支付价款来寻求车位的长期使用权，并非属于租赁的意思表示，此类合同作为让渡车位使用权，其期限不应受最长20年期限的限制。因此，该案中《地下停车位有偿使用协议书》应当认定为特殊的使用权转让合同，其让渡车位使用权的期限不受限制，该合同有效，原告诉请的认定合同超过20年部分的约定无效及返还车位使用费、赔偿损失的主张不能成立。（周鸿建 刘颖）

原文链接：http://www.pafj.net/html/2024/fayuanwenyi_1120/49981.html
[免责声明] 本文来源于网络转载，仅供学习交流使用，不构成商业目的。版权归原作者所有，如涉及作品内容、版权和其它问题，请在30日内与本网联系，我们将在第一时间处理。