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开发商为利状告业委会 两级法院落槌定音利民之事

　　

　　

　　

　　

　　小区车库车位的权属及租金收益究竟归开发商还是全体业主，一直是广大群众热议的话题。近期，南通海门某小区开发商就小区车库车位的权属及租金收益问题将小区业委会诉至海门法院，双方发生了激烈诉争。

　　

　　缘起：开发商上演“消失的他”，业委会接管物业

　　海门某小区系商品房小区，由海门某房地产公司开发建造，于2018年基本交房，但并未完成车库车位的建设和交付。因房产公司交房后存在诸多质量等问题，小区业主多次就质量维修、物业管理等事宜投诉未果，遂于同年2月自发成立业主委员会，并按规定备案。2018年6月，业委会向开发商物业公司发出整改通知、解聘通知等，之后物业公司未移交手续即自行撤场。业委会即向政府、街道、建设主管部门投诉反映、提出商榷解决方案，并接管了该小区的物业管理。

　　进阶：“胡汉三归来”，开发商状告业委会

　　此后，业委会新聘物业公司为该小区提供物业服务，新聘物业公司接受委托后，完善小区地库建设、并将车位编号设牌后对业主出租，同时代收相关费用，费用按比例分成，除部分收益归物业公司外，其余均纳入业主公共收益账户，归全体业主所有，由业委会代管。2021年5月，该小区280余个地下车位所有权登记为房产公司所有。之后，房产公司函告新聘物业公司及业委会，认为两者无权擅自就上述车位对外出租。各方就车位权属、收益分配等协商未果后，房产公司诉至海门法院，要求判令业委会及新聘物业公司停止侵权、返还地下车库车位400余个（含人防车位），同时返还三年来相关车位租金收益损失合计118万余元等。

　　落幕：两级法院，落槌定音利民之事，丝发必兴

　　2024年7月，海门法院经审理作出民事判决，酌定业委会及新聘物业公司返还房产公司车库车位租金（扣除物业公司管理费）的20%，其余视为房产公司应当为其先行撤出未履行法定义务所须支出的必要费用。判决作出后，房产公司即向南通市中级人民法院提起上诉。近日，南通市中级人民法院做出终审判决，判决驳回上诉，维持原判。

　　

　　对于车库车位所有权人房产公司而言，这无疑是一次重挫。尽管物权法和民法典均就规划内车位车库权属做出划分，且其已经取得小区车库车位物权登记，但小区建成交付时，房产公司及前期物业在未完成车库车位的建设和交付、未履行车库车位的划分建设，且未与业主依法就车库车位的出租等达成协议之时即双双离场。却又在业委会及新聘物业对地下车库完善建设、编号设牌、对外出租后要求返还收益，构成不当得利。两级法院态度鲜明，建筑区内划的车库车位虽属于建筑物区分所有权范畴，最终的物权归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，但应当首先保证小区业主的使用需要。该案的处理，充分肯定了业委会的自助行为，在确定物权效力的基础上，也为业委会维护业主权益提供了新的有力武器，同时，也警醒着“去而复返”的开发商们“天下没有免费的午餐”，任何人都没有权利不劳而获，共同参与才是实现居民安居乐业、小区和谐稳定的重要保障。

原文链接：http://www.jszf.org/zyyg/jscawq/nantong/202412/t20241219_103015.html
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