政讯通中心

一房二卖，检察监督助后买主获所有权 徐州市检察官：提醒买房人谨记及时过户

　　

　　编者按

　　安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜！这是一千多年前诗人杜甫的感叹。如今，住房，依然是百姓生活中最重要的因素。围绕着房屋产权、阳光权、使用权等等产生的悲欢离合，困扰着一些百姓。有人携带着一纸判决书走进了徐州市检察机关。为了让公正的阳光照进每一间屋子，照亮每一个心房，检察官们付出了艰苦的努力！

　　“儿子昨天才放假回来，今天上午我刚和儿子到房管局去了一趟，房子之前属于查封状态，今天根据新的判决，房子已解除查封。谢谢你们提醒我们，我们会尽快办手续的。”2021年1月11日，当江苏省徐州市检察院的办案检察官再次打电话给陆英，提醒她及时办理房屋变更登记手续时，陆英开心地告诉检察官。

　　陆英一颗悬了六年的心终于放下了。为了六年前购买的房子，她经历了一审、二审、抗诉再审，终于拿回了承载了一家人感情和希望的房子。

　　丈夫出租房内去世，租客无奈借钱变房主

　　1995年，A公司为了解决职工住房问题，由时任公司总经理出面，购买了王强夫妇在建的三层小楼。房屋建成后，王强夫妇也按约定将房屋交给了A公司使用，A公司随后将房子安排给朱林、刘芳两家居住使用。因公司高管人事变迁，一直无人过问房屋过户的事宜。

　　2004年，朱林一家搬离该房屋，并将自己居住使用的房间租给了陆英一家；2011年，刘芳一家也搬离，并将房屋租给了陆英一家。陆英一家居住其中并做些小本买卖，日子也过得其乐融融。

　　然而，天有不测风云，2014年，陆英丈夫病逝于租住房中。

　　王强夫妇听闻此事，私下觉得晦气，担心房子没人敢要，于是赶紧找上门，要求陆英买下房子。

　　因为丈夫看病花光了积蓄，还有三个年幼的子女要抚养，哪来钱买房子啊。可是不买下来，孩子连个遮风挡雨的地方都没有，陆英一咬牙——“留得青山在，不怕没柴烧”，四下求助，最终从亲朋好友那东拼西凑，凑到30万元。王强夫妇念及陆英一家的贫困情况，最终同意30万元成交。

　　7月7日，陆英以儿子李东（时系未成年人）的名义同王强夫妇签订了房屋买卖合同。后经房管部门评估，两日后，陆英在亲戚的帮助下，通过银行转账方式，向王强夫妇汇房款30万元。7月11日，双方办理了过户登记，李东取得了房产证及国有土地使用证。

　　前买主提出异议，煮熟的鸭子飞了

　　房产证刚到手几天，正夜以继日忙着赚钱还债的陆英，始料未及的遭到当头一棒，原来A公司找上门来要房子，称王强夫妇早在二十年前，就将房子卖给公司了。

　　陆英懵了，房子怎么就成公司了的呢？明明买房之前，自己经人指点，到房管局查过了，工作人员确定地告诉她，房子一直登记在王强夫妇名下，自己这才敢买的。

　　然而，这只是开始，公司索要房子无果后，于9月7日，将陆英母子及王强夫妇告上法庭，要求判决确认双方房屋买卖合同无效。

　　A公司主张，陆英从该公司职工处租房，就应该知道房子是公司的；明知房子是公司的，还从王强夫妇手里买房，明显恶意侵害公司权益。

　　法院经审理认为，王强夫妇“一房二卖”存在过错；陆英一家从朱林、刘芳处租房，应知或明知房子属于公司所有，仍购买。双方恶意串通，所签订的合同无效。

　　2015年3月19日，一审法院作出判决，确认王强夫妇与陆英儿子李东之间的房屋买卖合同无效。

　　王强夫妇不服上述判决，上诉至徐州市中级人民法院。该院经审查认为，陆英一家从A公司职工处承租房子，交易价格低于税票价格近六万元，据此推断陆英一方存在恶意。2016年2月24日，徐州市中院作出二审判决，驳回王强夫妇的上诉请求，维持原判。

　　A公司胜诉后，向睢宁县国土资源局申请注销变更登记。2016年12月12日，睢宁县国土资源局注销了王强夫妇与李东房屋所有权转移登记及国有建设用地使用权变更登记。

　　王强夫妇对二审判决不服，继续向江苏省高级人民法院申请再审，但其申请依旧被裁定驳回。

　　历经三年努力，检察抗诉终“反转”

　　总有说理的地儿。2018年1月22日，王强夫妇向徐州市人民检察院申请监督。

　　虽然是王强夫妇来申请监督，但是承办检察官经审查原审判决书后发现，案子不仅关乎陆英一家的生计，更关乎未成年人李东财产权的保护。

　　为什么公司买到手后二十多年没有过户？王强夫妇有没有权利处置房产？陆英母子知道房子已经卖给A公司了吗？王强夫妇同陆英母子间的交易是否符合正常市场交易？带着这些疑问，承办检察官调阅了法院原审审判卷宗材料，并开展了实地调查取证。

　　原来A公司拿到房子后，既没有同王强夫妇签订书面购房合同，也因公司高管人事变迁，从未要求王强夫妇协助办理过户手续，所以房子一直还是登记在王强夫妇名下。

　　王强夫妇因公司没有让其协助办理过户，又得知公司账目上已经将支付给二人的房款，登记为其他应回收的款项，所以夫妻二人觉得，公司已经改变主意，双方从房屋买卖关系，变更为房屋承租关系了，自己理所当然有权卖房子。

　　陆英更感憋屈，自己识字少啥也不懂，孩子又年幼，人家让她干啥她干啥，压根不知道王强夫妇曾把房子卖给公司。之前从未跟王强夫妇打过交道，这次购房活动全都在房管局监管下进行，怎么就被认定同王强夫妇恶意串通了呢？！

　　房价低于税票价格也是有正当理由的，自己购买的时候都20多年了，房子也十分老旧了。而且，因为丈夫病逝房中，房东怕难以出手，才要求自己买下来的。法院这么判，让她觉得天都塌了，也不知上哪说理去，也没钱请律师打官司。幸好王强夫妇一直没放弃，自己还要忙着挣钱养家，也只能干等了。

　　检察官据此认为，房子价格虽然低于税票价格，但在情理之中，建成已二十余年，又因陆英丈夫病逝的事实，当事人自觉价值受影响。法院仅以此价格低于市场价格，迳行推断双方恶意串通，从而确认合同无效，明显不当。

　　基于上述理由，徐州市人民检察院于2018年4月12日提请江苏省人民检察院抗诉。5月25日，省检察院向省高级人民法院提出抗诉。同年9月6日，省高级人民法院决定提审该案。

　　2020年10月23日，省高级人民法院作出再审判决，认为A公司主张陆英母子明知或应知公司买房在先的证据不足；陆英母子购房前查询房屋权属情况、在房管局监管下进行交易，已尽到合理注意义务；房屋价格低于税票价格，当事人的解释合情合理，且并非显著过低，不能据此认定陆英存在明显恶意。故认定，王强夫妇同陆英母子间房屋买卖合同有效，进而撤销了原一审二审判决，驳回了A公司的诉讼请求。

　　（文中人物均为化名）

　　【检察官说法】

　　不动产产权转移以登记为准

　　实践中“一房多卖”情形十分多见，作为买房人，一定要谨记及时过户，因为不动产登记簿是物权归属的根本依据；如若不能及时过户，则要第一时间向登记机构申请预告登记。当然不是申请预告登记就高枕无忧了，还必须在能够进行房产过户登记之日起90日内，办理过户登记。因为过了这个时间，预告登记就失效了，其关于该房的物权请求权无法对抗善意第三人。

原文链接：http://www.jsjc.gov.cn/shzs/shzssf/202103/t20210310_1186786.shtml