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住宅楼里开民宿引争议 海口一女子起诉邻居将住宅改变为经营性用房

　　

　　李某退休后买了海口美兰区某小区一套房子居住养老，岂料邻居将房子用于开民宿，时常有陌生人进出。李某要求邻居停止经营行为遭到拒绝。在报警、拨打市民热线反映均无果的情况下，李某将邻居告上法庭。

　　案情：女子起诉邻居开民宿扰民

　　2016年11月20日，李某购买了海口美兰区某小区一套房子打算退休后居住，享受安静独处的晚年生活，该小区住宅性质为人车分流的四层带电梯住宅洋房。

　　住了2年后，李某原本清静的退休生活忽然被邻居高某的一行为打破。

　　原来，高某将自家的房子以日租房的性质放到网络平台对外招租经营。自此，经常有陌生人在这栋住宅进进出出，深夜打闹的声音影响到李某休息。

　　李某认为，高某以日租房形式开民宿的经营行为已打扰到她的正常生活，即与高某沟通希望他能停止经营行为。

　　在与高某多次沟通无果后，李某还向物业公司、辖区派出所和市民热线反映此事，均没得到有效解决。

　　于是李某将高某告上了法庭，要求高某经济赔偿并停止对外经营日租房行为。

　　法院：缺乏事实基础驳回诉求

　　“我的房子父母过冬会来居住，偶尔朋友旅游也会来住几天。”面对起诉，高某辩称，他的房子买来给家里人过冬养老、旅游居住，李某一开始误以为是日租房，还多次偷拍骚扰到家里人。

　　法院经审理查明，涉案房屋5栋104房为李某房产，该楼层101房为高某房产，双方系同层邻居关系。庭审前，高某房屋存在日租行为，2020年4月5日，高某已与某租客签订房屋租赁合同，租期为2年。

　　法院审理认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。

　　本案中，李某主张高某停止将其房屋对外经营日租房及停止在途家民宿、去哪儿旅行等网络平台对外招租并注销相关房源信息，由于高某已将涉案房屋对外长期租赁并履行，李某所主张的妨害基础已然不复存在，故李某的该两项诉讼请求缺乏事实基础及法律依据，法院不予支持；对于李某诉请高某赔偿损失3万元，因李某未提供充分有效的证据予以证实，故法院不予支持。法院依照相关法律法规，驳回李某的全部诉讼请求。

　　律师：目前无统一法规管理

　　什么情况下，业主才能证明邻居经营民宿的行为侵权了呢？

　　江苏彭隆（琼海）律师事务所律师王士伟表示，《中华人民共和国民法典》第279条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。”业主将住宅改变为民宿，获取经济利益，该行为是否属于上述“将住宅改变为经营性用房”，目前我国各地区对此法律规定的理解持有不同观点。

　　第一种观点认为，《中华人民共和国民法典》第279条规定里“将住宅改变为经营性用房”，是指将住宅改变为餐厅、小超市、美容院等经营用房，改变了居住用途属性。民法典第279条规定并没有剥夺业主将房屋租赁给别人生活居住（不论是长租还是短租），获得租金收益的权利，将房屋租给他人居住，并没有改变居住属性，获得租金收益不属于将房屋改变为经营性用房。我国民法典规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

　　第二种观点认为，经营性用房包括用于旅游等经营性活动的房屋。将自有住宅改为日租房，结合民宿一般的经营模式来分析，因此该行为应当认定为属于用作商业旅游的房屋，如用住宅经营民宿，是改变房屋的用途，系我国民法典规定的业主将住宅改变为经营性用房的情形。

　　王士伟认为，目前我国对日租房、民宿管理没有统一的法律法规规定，各省管理不一。全国各省属地对于我国民法典规定的将住宅改为经营性用房理解不一，由此涉及此类案件时结合实际审判的情况也有所差异。

　　当发现邻居开民宿扰民，如何举证维权呢？

　　王士伟表示，倘若生活中发现邻居开民宿有扰民行为，可以及时向物业公司、当地公安机关报告，在相关部门的配合下查看民宿经营行为是否办理了经营许可证、卫生许可证等证件，对扰民行为进行证据固定。以充分的证据证明，邻居将房屋对外经营的行为有扰民情况，以举证对方已造成侵权的事实存在。

原文链接：http://www.hnzhengfa.gov.cn/news/yianshuofa/show-57935.html
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